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Vanessa Floridi - Advogada especialista em direito de saúde (13)

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Due Diligence

Qual seria então a solução para quem deseja realizar um negócio imobiliário com maior segurança jurídica, reduzindo os riscos de dores de cabeça futuras?

Para uma negociação mais segura, é possível a contratação do serviço que tem sido intitulado “Due diligence imobiliária”, que serve tanto para pessoas jurídicas e empresários do seguimento imobiliário, quanto para pessoas físicas que – exatamente por não estarem habituadas a este tipo de negócio, desejam ter o melhor suporte e assessoria jurídica possível.

A Due diligence imobiliária, que tem relação com o termo “diligência prévia”, nada mais é do que uma espécie de “auditoria” prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário, onde será feita uma análise de informações, documentos do imóvel e dos contratantes, visando não somente dar o parecer sobre a situação atual das condições para a negociação como também dos riscos futuros, acaso existente.

Este tipo de análise, por ser feita por um profissional especializado, vai muito além daquelas que são objeto das rotinas das negociações de imóveis, na medida em que, além dos documentos de praxe necessários para o registro do imóvel, também serão analisados outros documentos e informações na esfera estadual e federal e que podem gerar implicações de natureza tributária e fiscal, trabalhista, cível e outros.

Isto porque, nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser certificados meramente da análise do conteúdo da sua certidão ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial. Não bastasse, mesmo a conferência deste e de outros documentos requerem conhecimento jurídico para se constatar a possibilidade do alcance de determinadas situações legalmente previstas naquele negócio.

Apenas para exemplificar, tem-se a hipótese prevista no art. 1.831 do Código Civil, que prevê o direito real de habitação do imóvel pelo cônjuge viúvo (ou companheiro). Imagine-se então uma hipótese em que o comprador desavisado tenha negociado um imóvel que foi adquirido pelo proprietário por herança e que este imóvel hoje esteja sendo habitado pela viúva. Poderia o comprador (e até mesmo o vendedor) imaginar que por uma questão lógica o imóvel seria desabitado tão logo a negociação findasse, não? Pois bem, ocorre por lei, a posse do imóvel estaria amparada, e portanto, salvo acordo, o comprador estaria compelido a aceitar que o cônjuge viúvo continue residir no imóvel recém adquirido.

Veja-se que é uma hipótese de negociação válida, realizada por quem era proprietário; que adquiriu a propriedade regularmente, mas que – por uma questão legal e não expressa no registro de imóveis – pode ter o exercício do seu direito de propriedade restringido, ainda que provisoriamente.

De fato, trata-se do exemplo de uma situação rara de acontecer, mas este é apenas um exemplo exatamente para dar ao leitor a noção da existência do quanto a legislação pode criar situações sorrateiras e gerar efeitos indesejáveis em negócios realizados sem análises prévias apropriadas.

Existem, ainda, inúmeras situações não tão raras, tais como a possibilidade de constatação de fraude contra credores, fraude à execução, perda do imóvel por evicção, existência de restrições ao uso do imóvel decorrentes de convenção de condomínio (quando for o caso), possiblidade de responder por dívidas e obrigações que incidem sobre o imóvel (ex; IPTU, condomínio), suportar restrições decorrentes de lei (ex: zoneamento, legislação ambiental), dentre outras.

Todas essas são situações em que, via de regra, faz-se necessária uma análise técnica por um advogado especializado para que sejam identificadas, o qual alertar as partes para que estas possam optar por seguir ou não adiante com o negócio.

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